Podľa dostupných informácií sa v Bratislave aktivity na trhu s nehnuteľnosťami v posledných mesiacoch rapídne spomalili. Dopyt ustal kombináciou viacerých faktorov. Medzi ne patrí drahšie bankové financovanie pre kupujúcich, vysoká miera inflácie, vojna na Ukrajine a z toho vyplývajúce obavy či vyčkávanie. Svoj nemalý podiel na situácii si nesú aj ceny nehnuteľností, ktoré v posledných rokoch výrazne narástli. Na sekundárnom trhu sa už hovorí o znižovaní cien. Na trhu s novostavbami sa rast cien, na ktorý sme boli zvyknutí, prakticky zastavil. Aké zmeny môžeme čakať na rezidenčnom trhu zhodnotil Matej Jelínek, hlava našej real estate divízie.
Ako by sa mohli vyvíjať ceny novostavieb? Je pravda, že môžu klesnúť?
Dnes sa v rôznych diskusiách šepká, že developeri budú musieť tlačiť ceny dole. Pokles cien vylúčiť nemôžeme, ak k nemu dôjde, bude to závisieť od individuálnych faktorov. Najmä od typu projektu, štádia výstavby a celkového nastavenia novostavby. Vezmime si také projekty, kde aktuálne prebieha výstavba. Financovanie a plán predaja boli nastavené nejaký čas naspäť.
Úrok zrazu poskočil o pár percent. Predaje sa spomalili alebo zastavili a niekde u veriteľa sa rozblikala pomyselná kontrolka. V spojení s neistotou na trhu sa ochota financovať ďalšiu tranžu výstavby znižuje. Stavbu však zastaviť nejde. Opiera sa o precízne nastavený kontrakt, kde aj developer má svoje povinnosti a pokuty. No a najmä, developer už množstvo bytov predal a voči ľuďom má tiež povinnosti. Zástupcovia banky mávajú svojou zmluvou a poukazujú na nedostatočné predaje. Tie treba okamžite naštartovať. Viacerým projektom sa podarí uspieť s tromfami ako „bez inflačnej doložky“, či „kuchyňa v cene bytu.“ Niektorým projektom však pomôže už iba otvorenie možností kúpy širšej skupine ľudí a tým je nižšia cena.
Projekty, ktoré byty už iba dopredávajú sa takýto scenár vôbec týkať nemusí. Ak zrovna spoločnosť nepotrebuje equitu na ďalšie aktivity, tak s predajom môže pokojne chvíľku počkať, kým sa trh opäť oživí.
Čo pozitívne môže priniesť situácia na trhu pre koncového klienta?
V posledných rokoch sa predalo takmer čokoľvek. Trh bol natoľko živý a ponuka natoľko zaostávala, že riešiť projekty do detailu, inovovať a hľadať riešenia pre budúcich užívateľov sa mnohým nechcelo. Developerom sa mohol stať prakticky ktokoľvek s trochu väčším kapitálom a dostatočným sebavedomím na prácu v tomto odvetví.
To sa pravdepodobne zmení. Nie každá spoločnosť môže s rozpracovanými projektami čakať pokým sa trh opäť dostane do fázy, kde bol ešte pred približne rokom a pol. Na trh musia prísť projekty dobre nastavené a pripravené zaujať čo najširšie publikum. Kupujúci bude musieť na konci dňa dostať čo najviac z toho, čo od svojho bývania očakával. V návrate k väčším výmerám to však spočívať nebude. Bude preto treba pri kreovaní zabehnúť „extra mile“. S architektami a ďalšími odborníkmi do projektu dostať kvalitný a atraktívny verejný priestor, koncept udržateľnej stavby a najmä vyhrať sa s bytmi tak, aby aj pri menších výmerách poskytovali maximálny komfort a funkčný životný priestor.
Ako ovplyvní situácia na trhu projekty od Atriosu?
Krištáľovú guľu nemáme ani sme nemali. Napriek tomu sme v pripravovaných projektoch opakovane premýšľali a vylepšovali množstvo vecí. Hľadali sme riešenia pre dostatok úložného priestoru, pracovný kút, dobre zariaditeľné obývačky či kuchyne, v ktorých sa dá aj naozaj variť. Modelovali sme si scenáre, kedy jednotlivé byty využívajú rôzne typy ľudí. Podporili sme koncept mesta pre peších, vytvorili sme živý parter a podporili tak rozvoj komunít. Deťom a ich rodičom, starším ľuďom, ľuďom ponáhľajúcim sa do práce alebo ľuďom hľadajúcich priestor na oddych. Na situáciu, ktorá nastáva sme pripravení.
Verím, že aj ostatné nové projekty sa viac priblížia ľuďom a ich potrebám. Výsledkom by mohla byť kvalitnejšia ponuka, lepší verejný priestor a spokojnejší zákazník.