Zahusťovanie je v súčasnosti veľmi politizovaná téma. Veď, povedzme si na rovinu, ak máme s niekým spoločného nepriateľa, sme ochotnejší prikloniť sa na konkrétnu stranu. Táto stratégia zbližovania s ľuďmi sa vždy opiera o hodnoty, ktoré sú ľudom blízke, ako napríklad pokoj, súkromie, či dostatok miesta. A teda keď sa postaví ďalšia budova, prídeme predsa o určitý komfort. Takto je to prezentované. Ak je niečoho, čo sa nám nezdá, priveľa, máme tendenciu uspokojiť sa s vysvetlením, ktoré s nami sympatizuje a podporuje naše presvedčenie. Takéto objektívne nepodložené domnienky sú výsledkom negatívnych predsudkov. Odborný termín pre spájanie dvoch premenných bez objektívne existujúcej asociácie medzi nimi sa nazýva iluzívna korelácia a patrí medzi kognitívne predsudky uprednostňujúce mocných.
Vezmime si konkrétny príklad z developerského prostredia.
Po zverejnení zámeru ľudia prezentujú svoj názor, že avizovanou stavbou sa musí na danom území zákonite zhoršiť doprava. Lenže skutočná príčina zhoršenej dopravnej situácie nie je konkrétny projekt ale napríklad aj nárast slovenskej ekonomiky. Ten, okrem iného, za posledných desať rokov spôsobil aj zvýšenie vlastníctva aut o 60%. Pre lepšiu predstavu z pôvodných 243 automobilov na 1000 obyvateľov (2005) teraz rovnakému počtu obyvateľov patrí 390 automobilov (2015). Takže aj keby sa v Bratislave za posledných desať rokov nepostavilo vôbec nič, nárast počtu automobilov by bol rovnaký, a teda aj hustejšia doprava a aj komplikovanejšie parkovanie. Vidíte kam smerujeme?
Príčinu negatívneho vnímania nových developerských zámerov vidíme v dvoch faktoroch. Jedným sú predošlé negatívne skúsenosti s nečestným prístupom viacerých developerov a nezáujem verejnosti o vnímanie hlbších súvislostí, ktoré tvoria a ovplyvňujú development.
Rezidenčný development je o práci s ľuďmi, o komunikácii a v konečnom dôsledku zohľadnení hlasu väčšiny.
Často sa však stáva čoraz častejšie je vstup developera do územia bez poriadneho vypočutia názoru dotknutej verejnosti. No a presne tento krok mení celý projekt z prínosu na nepekný konflikt. My sa však na rozvíjanie priestoru dívame inak. Dobrým začiatkom je obuť si topánky budúceho suseda nášho projektu a skúsiť maximálne zapochybovať o náplni našej práce, jej výsledkoch a dopadoch na spoločnosť, či životné prostredie. Ako developeri budujeme rôzne typy stavieb pre rôzne účely a veríme, že každá jedna stavba má pre okolie a lokalitu svoj význam.
Aj v Bratislave momentálne vyrastajú desiatky projektov. Pri ich sledovaní je vlna nevôle zo strany susedov či iných obyvateľov naozaj badateľná. Medzi najčastejšie a čiastočne opodstatnené argumenty, prečo sú projekty zlé a nemali by sa stavať, patria:
- Plánovaná výstavba má byť na úkor zelenej plochy alebo stromov
- Zhorší sa situácia s parkovaním
- Načo sú ďalšie byty, kto v nich bude bývať?
Prečo čiastočne opodstatnené? V niektorých prípadoch naozaj dochádza k neprimeranému zastavaniu a zbytočnému výrubu, prípadne sa pôvodná zeleň dostatočne nenahradí. Ale to je téma sama o sebe.
Začnime jednoduchým faktom – všetci potrebujeme a chceme niekde bývať
Bývanie radíme medzi základné ľudské potreby. Deti sa osamostatňujú, odchádzajú z rodičovských domov a hľadajú svoje vlastné miesto, svoje vlastný domov. Viacgeneračné bývanie sa v dnešnej dobe postupne stáva skôr raritou. Ak by sme vzali štatistiky z posledných pár rokov, počet obyvateľov Slovenska rástol medziročne približne o 0,1%, čo je pri našom počte obyvateľov ca. 5 400 nových obyvateľov ročne. Ak by sme aj predpokladali, že z 5 400 ľudí bude polovica žien a polovica mužov, ktorý sa medzi sebou sa popárujú a nájdu si nové bývanie spolu, potrebovali by sme ročne 2 700 nových bytov (veľmi hrubý odhad, samozrejme, každý má inú životnú situáciu, inú prácu, iný rodinný stav a podobne). To je odpoveď na to, prečo treba stavať nové bývanie.
Alternatívou k bytovým domom sú tie rodinné, na ktoré vo väčšine prípadov developeri nie sú potrební. Bytové domy by sa asi nerozhodla postaviť partia kamarátov s tým, že tam potom budú spoločne aj s rodinami bývať. V tomto by vidíme rozdiel medzi developerom a človekom, ktorý si postaví bývanie sám.
Developer nestavia len byty ale budovu ako celok. A to je rozdiel, na ktorý sa často zabúda.
Predstavte si 100 rodín, ktoré potrebujú bývať. Môžu byť napríklad trojčlenné, čo je dokopy 300 ľudí, ktorí hľadajú svoj budúci domov. Developer by pre nich postavil bytový dom, napríklad 20 podlažný, s troj-izbovými bytmi s výmerou 75 m². V preklade hovoríme o 7 500 m² ploche bytov. K bytom treba samozrejme pripočítať aj nejaké spoločné priestory ako chodby, schodiská a vstupnú halu. Pri takomto objeme by spoločné priestory mohli predstavovať zhruba 15% k ploche bytov, teda 8 625 m². Takéto veľké a abstraktné čísla bežnému človeku veľa nepovedia, skúste si preto tých 8 625 m² predstaviť ako plochu futbalového ihriska.
Pri jednom futbalovom ihrisku však nekončíme.
K dispozícii bytov a spoločným priestorom musíme ešte pripočítať hrubú podlažnú plochu, ktorá predstavuje všetky obvodové steny, priečky, šachty. Pri našom modelovom projekte tento objem tvorí ďalších 15%, teda 9 900m² – jedno futbalové ihrisko a ešte priestor v outovej zóne k tomu.
Pri dvadsiatich podlažiach nám vychádza zastavaná plocha ca. 495 m². Ak by sme mali pozemok, ktorý by nám dovolil zastavať 20% z neho (percento zastavanosti závisí od konkrétneho územia), museli by sme mať pozemok s rozmerom takmer 2 500 m² (zastavanosť by sme využili skoro naplno). Pri predstave, že sú slovenské lesy rozmiestnené rovnomerne po celom Slovensku, pri zalesnenosti 41,2% (údaj z roku 2018), by sme sa pripravili o 1 025 m² lesa (osmina futbalového ihriska, alebo priestor v šestnástke a stredovom kruhu dokopy).
Bytové domy nechcete. Porovnajme si to teda s rodinnými domami
Povedzme, že developerovi zámer nevyjde a na tom istom území by vznikli rodinné domy. Budeme fér a použijeme 75 m² ako úžitkovú plochu bungalovu (no väčšina ľudí by si postavila, predpokladáme, väčší). K nej pripočítame, podobne ako pri bytovkách, plochu stien, priečok a podobne. Pri takomto menšom dome a dnešných požiadavkách na tepelno-technické vlastnosti môže pridaná plocha predstavovať až 30%, ale zaokrúhlim nadol na 95 m². Keďže tých domov bude 100, spoločne zaberú plochu 9 500 m² – teda celé futbalové ihrisko a aj celý ten les z predošlého príkladu.
Pri rovnakej zastavanosti, teda 20%, by potrebovali pozemky o rozlohe až 47 500 m². Je jasné, že na svojich záhradkách nejaké stromy a zeleň budú mať, ale pri pozemku 475 m² na jeden dom, pri danej zastavanej ploche a ďalších spevnených plochách pre autá, chodníky či terasy bude možno zeleň predstavovať 60% z celkovej plochy pozemkov. Ak by to tak bolo, zo 47 500 m² pozemkov bude zastavaných 19 000 m² zo zelenej plochy. Je to takmer osemkrát viac ako pri bytovom dome. A to ešte nepočítame cesty k rodinným domom a infraštruktúra. Ostatné plochy tiež nebudú tvoriť parky, či spoločné priestory pre ľudí, ktoré im v mestách mnohokrát chýbajú keď sa ohlási nejaký nový projekt, ale budú to ohradené súkromné záhrady kam sa dostane maximálne návšteva.
Aký vplyv na životné prostredie by mala výstavba 20 podlažného objektu v porovnaní so 100 rodinnými domami?
Čo sa týka dopadu výstavby na životné prostredie, samotný proces výstavby nemusí mať až taký vplyv. Ale keďže každý materiál treba vyrobiť a výroba a preprava materiálu už vytvárajú výraznú uhlíkovú stopu (objem emisií takých plynov, ktoré vplývajú na podnebie), rozdiel je to veľký.
Priečok bude v oboch prípadoch, dajme tomu, rovnako, obvodových stien bude ale omnoho viac, pretože dom ich bude mať z každej strany. Byty by v našom príklade obvodovú stenu mali iba na jednej strane a rožné byty na dvoch stranách. Každý dom potrebuje strechu, kdežto medzi bytmi stačia stropy, čo je ca. polovica objemu strechy, navyše bytový dom bude mať strechu iba nad najvyšším podlažím. Bytový dom síce bude mať väčšie základy kvôli svojej výške a teda aj kvôli statike, no pri 100 rodinných domoch bude objem základov stále väčší. Čím viac materiálu potrebujem, tým viac sa ho musí vyrobiť a previezť., To je záťaž pre životné prostredie, ktorú by sme mali znižovať.
Ďalšou záťažou je ďalej chod domácnosti, napríklad vykurovanie. Vykúriť 100 rodinných domov vyžaduje viac energie ako vykúriť bytový dom so 100 bytmi, pretože plocha, cez ktorú vám uniká teplo môže byť aj štyrikrát väčšia. Energiu, pokiaľ nepoužijete obnoviteľný zdroj energie, získavate spaľovaním fosílnych palív, a teda opäť viac zaťažujete životné prostredie.
Takže akým smerom by sme šli, keby si každý staval vlastný rodinný dom ? Veríme, že si každý dokáže odpovedať sám.
Rozvíjať mesto je potrebné ak chceme žiť v kvalitnejšom prostredí
Vezmime si skutočnosť zo sveta, teda model veľkých miest. Global Finances každoročne vyberá 10 svetových miest, ktoré sú najvhodnejšie pre život. Svetové metropoly selektuje na základe ôsmich kritérií – ekonomická sila, výskum a development (alebo vývoj, ak chcete), kultúrna interakcia, prostredie, prístupnosť, obývateľnosť, HDP na obyvateľa a po novom aj počet úmrtí s príčinou COVID-19 na milión obyvateľov v krajine. Do tohto výberu sa okrem New Yorku, Singapuru a Tokia dostali aj austrálske Sydney, či Melbourne.
Čo tým chceme povedať?
V otázke zaľudnenosti sa pri týchto metropolách pohybujeme okolo 4000 až 7000 ľudí na kilometer štvorcový a predsa majú dostatok parkov, zelene parkovacích miest či premyslenú infraštruktúru tak, aby ľudia chceli v týchto mestách zostať. Preto je potrebné uvedomiť si jednu vec – rozvíjajúci sa mestský developement podporuje veľmi dôležitý pozitívny ekonomický faktor. Výstavba nielen prináša do mestskej pokladnice nemalé peniaze (vo forme poplatku za rozvoj), ale podporuje aj ostatné odvetvia ako je marketing, bankovníctvo, architektúra či iné ďalšie profesie. Tie sa spoločne so stavebníctvom v sekundárnej línii podieľajú na tvorení niečoho nového.
Vieme, že život na dedine či v malom mestečku je o niečom úplne inom. Je mnohokrát malebnejší, pokojnejší. No ak by nám viac ako na čomkoľvek inom záležalo na tom, aký vplyv máme na naše okolie, nasťahovali by sme sa do jedného veľkého mesta. Tým by sme ušetrili tak kopec priestoru, ktorý by mohli zabrať lúky, lesy a všetky ekosystémy. Ak však budeme brať do úvahy racionálne a relevantné argumenty, náš pohľad na veľa vecí sa môže zmeniť. Napríklad aj na to, prečo nie je až tak zlý nápad dať zanedbanému pozemku v meste nový dych v podobe bytového domu. Dať druhú šancu aj inému názoru predsa nie je až tak príšerná vec.
ing. matej jelínek | Head of residential development