Od 1. apríla sa vo svete realitného developmentu zmenilo veľa. Starý stavebný zákon z roku 1976 bol zastaraný a radil Slovensko na posledné priečky v štatistikách o tom, ako dlho trvá vybavenie stavebného povolenia. Bolo bežným štandardom, že väčšie projekty potrebovali dlhé roky, kým sa predrali cez proces EIA, následne územné rozhodnutie a až potom stavebné povolenie.
Čo sa teda mení novým zákonom a ako to pomôže urýchliť proces povolenia stavby?
V prvom rade opúšťame zažité názvoslovie územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Po novom nás čaká vybavovanie jedného povolenia, ktoré zákon definuje ako Rozhodnutie o stavebnom zámere.
Nebudem sa venovať drobným stavbám, kde sa významne rozšíril okruh stavieb, ktorým postačuje ohlásenie (napríklad stavba garáže alebo prízemnej chaty do 50 m²). Pri developerských projektoch bude potrebné Rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré sa vybavuje na základe Projektovej dokumentácie pre stavebný zámer.
A tu narážame na prvý problém nového zákona. Vykonávacia vyhláška síce definuje rozsah projektovej dokumentácie – má obsahovať základné stavebné riešenie, napojenie na siete, dopravnú infraštruktúru a požiarnu ochranu. Ide teda o relatívne jednoduchý rozsah, podobný bývalej dokumentácii pre územné rozhodnutie.
Prax v Českej republike však ukázala, že dotknuté orgány, ktoré sa majú k dokumentácii vyjadrovať, vyžadujú podrobnejší projekt, aby sa k nemu vedeli odborne vyjadriť – teda podrobnosť zodpovedajúcu dokumentácii pre stavebné povolenie. Som zvedavý, ako to dopadne u nás, no očakávam podobný vývoj.
Druhým zlepšením, ktoré vnímam ako veľmi pozitívne, je zákonná lehota na vyjadrenie dotknutých orgánov a vydanie záväzného stanoviska – 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí, má sa za to, že nemá pripomienky. Skvelé. Ale…
Už dnes to tak funguje pri niektorých stanoviskách – úrad však na 60. deň pošle žiadosť naspäť s tým, že nie je kompletná. A tak treba niečo doplniť a podať znova. A znova začína plynúť lehota. Nechcem krivdiť žiadnemu úradníkovi, ale obávam sa, že v dôsledku nedostatočných kapacít nebudú mať inú možnosť.
Vydávanie Rozhodnutia o stavebnom zámere zostáva v kompetencii obcí. V niektorých prípadoch však bude rozhodovať Regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu.
Ak sa vydá toto rozhodnutie, ďalším krokom je spracovanie Projektu stavby. Opäť je otázny rozsah a detail, v akom má byť dokumentácia spracovaná. Má sa podobať podľa vykonávacej vyhlášky na predošlý projekt pre stavebné povolenie. My v Atrios budeme túto dokumentáciu určite pripravovať v rozsahu projektu pre realizáciu stavby, alebo aspoň na úrovni dokumentácie pre výber zhotoviteľa.
Táto dokumentácia sa následne predkladá dotknutým orgánom, ktoré si v procese stavebného zámeru dali podmienku predloženia Projektu stavby. K nej potom vydajú Doložku súladu – potvrdenie, že ich pripomienky z Rozhodnutia o stavebnom zámere boli zapracované.
Na vydanie Doložky súladu majú opäť 30, resp. 60 dní – ako som spomínal vyššie.
No a keď máme všetky Doložky súladu, stavebný úrad vydá Overenie projektu stavby. Pozitívne je, že to už nie je ďalšie správne konanie. Hurá – a môžeme stavať.
Samozrejme, nový zákon prináša ešte viac noviniek, no to by bol tento text príliš rozsiahly. Mojím cieľom bolo ponúknuť základný pohľad na zmeny v procesoch, ktoré – dúfajme – budú fungovať tak, ako som ich opísal vyššie.
Čaká nás zaujímavé obdobie, v ktorom bude viac otázok ako odpovedí. No pevne verím, že časom nový zákon skutočne prinesie zlepšenie v podobe rýchlejších a predvídateľnejších povoľovacích procesov.
Peter Kysela