fbpx
všetky články
25. marca

Wine House sú dva roky práce, ktoré nikto neuvidí. Koľko takýchto projektov ,,pripadá“ na jeden realizovaný?

Atrios tím, admin

S lúčmi slnka v tvári celý deň, obklopený zeleňou a vinicami. S mestom na dosah no zároveň dosť ďaleko na to, aby si človek vychutnal tak ťažko hľadané mestské súkromie – vo svojom vlastnom menšom vinohrade, Wine House na Matúškovej ulici. K takejto realite nám chýbal už len posledný krok, projekt sme nakoniec museli odložiť do šuplíka. Dva roky energie a tímovej práce nás nútia zamyslieť sa, koľko takýchto Wine Housov je potrebných vytvoriť, aby sme jeden aj zrealizovali?

Poďme však od začiatku. Pôvodná budova bývalého Výskumného ústavu vinohradníckeho a vinárskeho na Matúškovej ulici bola na predaj aj s platným povolením na asanáciu a výstavbu 36 nových bytových aj nebytových jednotiek. Hoci pôvodný návrh určite mal niečo do seba, vedeli sme, že táto budova aj lokalita má oveľa väčší potenciál. Zobrali sme to ako výzvu a príležitosť vytvoriť niečo hodnotné optimalizovaním ponúkaných možností.

,,V praxi to znamenalo pokúsiť sa využiť kapacitu objektu a transformovať ju tak, aby priniesla čo najväčší prospech konečnému užívateľovi a zároveň zostala v rámci stanoveného objemu a účele stavby.“ – Matej Jelínek, head of residential development

Matúškova ulica je výhrou a inšpiráciou v mnohých smeroch

Lokalitu Koliby veľmi dobre poznáme. V tom čase sme úspešne dokončili projekt Rezidencia Na Kolibe, preto spočítať výhody lokality Matúškovej ulice bolo až detsky jednoduché. Úpätie Koliby patrí medzi najvyhľadávanejšie lokality mestskej časti Bratislava III. – Nové Mesto práve kvôli jej prístupnosti. Od historického centra hlavného mesta je vzdialená len na 20 minút chôdze, na dosah sú aj hlavné dopravné uzly ako Račianske, Trnavské mýto a Hlavná stanica. Autom ste v centre do 5 minút.

wine-house-lokalita-sirsie-vztahy-atrios

Ďalšou, nemenej atraktívnou, výhodou je orientácia svahu. Južná strana kopca zaručuje nehnuteľnosti veľa prirodzeného svetla a hrejivých slnečných lúčov. Viac argumentov, prečo sa do projektu vložiť, sme nepotrebovali. Snáď len samotný výhľad spred budovy ponúka dodatočné utvrdenie, že Wine House bude príťažlivý ako pre developera, tak aj pre kupujúcich.

winehouse-vyhlad-atrios

Výhľad z Wine House je naozaj jedinečný. Takmer celú Bratislavu by mali obyvatelia Wine House ako na dlani. 

Projekt na Matúškovej ulici mal jasne stanovený objem stavby, preto sme sa mohli plne koncentrovať na to, čo bude náš Wine House ponúkať svojim obyvateľom vo vnútri. Hľadali sme detaily, ktoré by projektu vdýchli konkrétnu identitu tak, aby nová podoba objektu ladila s charakterom lokality po všetkých stránkach. Pôvodný návrh sme v podstate prevrátili takmer úplne naruby. Prepracovali sme architektúru, parkové úpravy, zapojili viac prírodných materiálov aj využitie obnoviteľných zdrojov. V konečnom dôsledku sa celý produkt priblížil k preferenciám cieľovej skupiny oveľa viac, ako pri pôvodnom riešení.

Keďže lokalita je vo veľkej miere ovplyvňovaná blízkosťou železničnej trate, pre pokojné a predovšetkým dlhodobé bývanie neponúka práve najlepší základ. Riešenie tejto situácie sme našli v prechodnom bývaní na krátkodobý prenájom, vďaka čomu by mohol byť Wine House atraktívny v prvom rade ako investičná príležitosť v štýle AirBnB. V dobe pred pandémiou sa nám tento nápad zdal ako ideálna cesta, ktorej sme potom prispôsobovali rytmus celej optimalizácie.

V čom spočívala spomínaná optimalizácia?

Cieľ bol od začiatku jednoduchý – vytvoriť projekt, ktorý bude v čo najväčšej miere brať ohľad na budúcich užívateľov. Z toho krátkodobého ale aj dlhodobého hľadiska. Najväčšiu zmenu sme preto urobili v dispozíciách bytov, ktoré mali v čo najväčšej miere odpovedať vtedajším požiadavkám trhu. Pôvodných 36 jednotiek sme optimalizovali na 40 bytov a apartmánov s dobre zariaditeľnými dennými aj nočnými časťami. Každej jednotke sme pritom navrhli aj dostatok úložného priestoru. Všetky dispozície sme sa snažili upraviť tak, aby nevznikali zbytočné plochy, za ktoré by musel platiť konečný užívateľ. Výsledkom takejto optimalizácie sú boli nižšie absolútne ceny, a teda aj dostupnejším obytným jednotkám.

winehouse-atrios-pred-a-po-optimalizacii

Na prvé dve nadzemné podlažia sme umiestnili 30 apartmánov s cieľom zaujať kupujúcich s investičnými zámermi. Pomerne atraktívny benefit sa nám podarilo vytvoriť ubratím hmoty v týchto dvoch nadzemných podlažiach, čím vznikol priestor pre veľké terasy s hĺbkou 2-2,5 m² a výhľadom na mesto. Tie psychologicky kompenzujú negatívne vnímanie faktu, že sa jedná o apartmán na prízemí. Ušetrený objem sme rozložili do podlaží s bytmi, kde sú hodnotnejšie priestory. Spravili sme to tak, aby pridaný objem nezasiahol kvalitu bývania v susedných stavbách. Navyše sme týmto krokom zatraktívnili všetkých bytových jednotiek na 3.-5. nadzemnom podlaží.

 

Riešenie bytov malo zaručovať vyšší štandard bývania. Ich súčasťou je veľkorysá obývacia časť plynule prepojená s veľkou terasou alebo balkónom s výhľadom (takmer) na celé mesto. Chceli sme, aby celý objekt pôsobil kompaktne, ladil s lokalitou a zároveň svojim obyvateľom poskytoval čo najväčší komfort. Ustúpeným najvyšším podlažím sa nám podarilo zabezpečiť akustický tieň, ktorý eliminuje hluk zo železnice. A čo je len plus, v konečnom dôsledku tento optimalizačný krok mal za následok zníženie hrubej podlažnej plochy o 33 m².

Z Wine Housu sme chceli zelenšiu budovu

Ďalšou zmenou oproti platnému stavebnému povoleniu je voľba technológií. Vo všeobecnosti považujeme za samozrejmé pri novej výstavbe využívať postupy a robiť rozhodnutia s ohľadom na životné prostredie a dlhodobú udržateľnosť. Wine House toho bol dôkazom keďže v závere optimalizácie spĺňal viaceré body Envirostratégie 2030.

V návrhu sme plánovali umiestniť okrem extenzívnej zelenej plochy aj intenzívnu zeleň. Na, obyvateľom dostupných, strechách sme počítali s umiestnením kvetináčov a vyššou vrstvou substrátu pre pestovanie vhodných stromov a kríkov, prípadne pre vytvorenie menších komunitných záhrad. Ďalším udržateľným krokom bolo použitie tepelných čerpadiel a, rovnako ako pri Rezidencii Na Kolibe, aj stropné chladenie. Technológiou rekuperácie sme vyriešili aj negatívne dopady blízkosti železnice. So všetkými týmito technológiami by náš návrh novej podoby budovy na Matúškovej obstál s certifikátom energetickej triedy A+.

K finálnemu návrhu vedie kľukatá cesta, ktorá nie vždy má šťastný koniec

A presne o tom je development. Hoci sa zdá, že tvorba nového konceptu v stanovenej hmote bola pomerne jednoduchá, opak je pravdou. Dva roky sme venovali množstvo energie a času tomu, aby sme sa za riešenie, o ktorom ste práve čítali, nehanbili postaviť. Robiť development znamená dávať hodnotu niečomu, čo ju vôbec nemá, alebo zvyšovať tú existujúcu. A to nielen po ekonomickej stránke. Development, aj v prípade projektu Wine House, prepájal viaceré odvetvia. Kým sme dospeli k takejto optimalizácii, museli sme sledovať trh, priebežne ho analyzovať, a tak správne nastaviť ceny a popísať cieľovú skupinu. Pri týchto krokoch to však nikdy nekončí, pretože aj pri tvorbe takéhoto projektu je dôležité poznať legislatívu a právne predpisy, rozumieť architektúre, stavbe a ich dopadom na lokalitu či životné prostredie. Ak chceme vytvoriť naozaj kvalitný projekt, musíme byť striktnými odborníkmi a zároveň ľuďmi. Len tak môže projekt fungovať v každom smere a konečným užívateľom priniesť výhody na celý život.

Ku kvalitným realizovaným projektom viedli aj tie v šuplíku

Radi by sme povedali, že Wine House bude onedlho k dispozícii všetkým, ktorí milujú život v meste. A ešte radšej by sme povedali, že je to náš návrh, ktorý vdýchne nevyužívanej budove nový, plnohodnotný život. Pravdepodobne sa pýtate, kde sa to pokazilo, čo sme teda urobili zle? Odpoveď je nič, vôbec nič. Dôvodom, prečo tento projekt nerealizujeme, je jednoducho ľudský faktor, ktorý uprednostnil iný variant, pravdepodobne zo subjektívnych dôvodov. Takýchto prípadov je vo svete slovenského, aj svetového developmentu, veľa ale nie každý je o neúspechu ochotný hovoriť nahlas. Zvykli sme si vidieť to pekné, chváliť sa len tým čo sa nám podarilo. My v Atriose sme si zas zvykli hľadať to dobré, robiť veci tak aby fungovali aj v čase krízy a predovšetkým prezentovať development otvorene. Wine House síce odkladáme do šuplíka, no na druhej strane sme si dokázali, že vieme ako tím urobiť kvalitný projekt pridaním hodnoty k tomu, čo sa na prvý pohľad javí ako vybavená vec.

V konečnom dôsledku sme radi, že namiesto nevyužívanej budovy tu vyrastie nová stavba s novým nápadom, len nás mrzí, že to nie je ten náš. Možno sa naozaj oplatí vyvíjať si vlastné projekty aj za cenu, že to jednoducho trvá oveľa, oveľa dlhšie.