Hore
Otvorený development

Wine House sú dva roky práce, ktoré nikto neuvidí. Koľko projektov tvorí jeden zrealizovaný?

S lúčmi slnka v tvári celý deň, obklopený zeleňou a vinicami. S mestom na dosah no zároveň dosť ďaleko na to, aby si človek vychutnal tak ťažko hľadané mestské súkromie - vo svojom vlastnom menšom vinohrade, Wine House na Matúškovej ulici. K takejto realite nám chýbal už len posledný krok, projekt sme nakoniec museli odložiť do šuplíka. Dva roky energie a tímovej práce nás nútia zamyslieť sa, koľko takýchto Wine Housov je potrebných vytvoriť, aby sme jeden aj zrealizovali?  

Poďme však od začiatku. Pôvodná budova bývalého Výskumného ústavu vinohradníckeho a vinárskeho na Matúškovej ulici bola na predaj aj s platným povolením na asanáciu a výstavbu 36 nových bytových aj nebytových jednotiek. Hoci pôvodný návrh určite mal niečo do seba, vedeli sme, že táto budova aj lokalita má oveľa väčší potenciál. Zobrali sme to ako výzvu a príležitosť vytvoriť niečo hodnotné.

,,V praxi to znamenalo pokúsiť sa využiť kapacitu objektu a transformovať ju tak, aby priniesla čo najväčší prospech konečnému užívateľovi a zároveň zostala v rámci stanoveného objemu a účelu stavby.“


Ing. Matej Jelínek | Head of residential development

Matúškova ulica je výhrou a inšpiráciou v mnohých smeroch

Lokalitu Koliby veľmi dobre poznáme. V tom čase sme úspešne dokončili projekt Rezidencia Na Kolibe, preto spočítať výhody lokality Matúškovej ulice bolo až detsky jednoduché. Úpätie Koliby patrí medzi najvyhľadávanejšie lokality mestskej časti Bratislava III. – Nové Mesto práve kvôli jej prístupnosti. Od historického centra hlavného mesta je vzdialená len na 20 minút chôdze, na dosah sú aj hlavné dopravné uzly ako Račianske, Trnavské mýto a Hlavná stanica. Autom ste v centre do 5 minút.

Ďalšou, nemenej atraktívnou, výhodou je orientácia svahu. Južná strana kopca zaručuje nehnuteľnosti veľa prirodzeného svetla a hrejivých slnečných lúčov. Viac argumentov, prečo sa do projektu vložiť, sme nepotrebovali. Snáď len samotný výhľad spred budovy ponúka dodatočné utvrdenie, že Wine House bude príťažlivý ako pre developera, tak aj pre kupujúcich.

Výhľad z Wine House je naozaj jedinečný. Takmer celú Bratislavu by mali obyvatelia Wine House ako na dlani. 

Projekt na Matúškovej ulici mal jasne stanovený objem stavby,

preto sme sa mohli plne koncentrovať na to, čo bude náš Wine House ponúkať svojim obyvateľom vo vnútri. Hľadali sme detaily, ktoré by projektu vdýchli konkrétnu identitu tak, aby nová podoba objektu ladila s charakterom lokality po všetkých stránkach. Pôvodný návrh sme v podstate prevrátili takmer úplne naruby. Prepracovali sme architektúru, parkové úpravy, zapojili viac prírodných materiálov aj využitie obnoviteľných zdrojov. V konečnom dôsledku sa celý produkt priblížil k preferenciám cieľovej skupiny oveľa viac, ako pri pôvodnom riešení.

Keďže lokalita je vo veľkej miere ovplyvňovaná blízkosťou železničnej trate, pre pokojné a predovšetkým dlhodobé bývanie neponúka práve najlepší základ. Riešenie tejto situácie sme našli v prechodnom bývaní na krátkodobý prenájom, vďaka čomu by mohol byť Wine House atraktívny v prvom rade ako investičná príležitosť v štýle AirBnB. V dobe pred pandémiou sa nám tento nápad zdal ako ideálna cesta, ktorej sme potom prispôsobovali rytmus celej optimalizácie.

V čom spočívala spomínaná optimalizácia?

Cieľ bol od začiatku jednoduchý – vytvoriť projekt, ktorý bude v čo najväčšej miere brať ohľad na budúcich užívateľov. Z toho krátkodobého ale aj dlhodobého hľadiska. Najväčšiu zmenu sme preto urobili v dispozíciách bytov, ktoré mali v čo najväčšej miere odpovedať vtedajším požiadavkám trhu. Pôvodných 36 jednotiek sme optimalizovali na 40 bytov a apartmánov s dobre zariaditeľnými dennými aj nočnými časťami. Každej jednotke sme pritom navrhli aj dostatok úložného priestoru. Všetky dispozície sme sa snažili upraviť tak, aby nevznikali zbytočné plochy, za ktoré by musel platiť konečný užívateľ. Výsledkom takejto optimalizácie sú boli nižšie absolútne ceny, a teda aj dostupnejším obytným jednotkám.

Na prvé dve nadzemné podlažia sme umiestnili 30 apartmánov s cieľom zaujať kupujúcich s investičnými zámermi. Pomerne atraktívny benefit sa nám podarilo vytvoriť ubratím hmoty v týchto dvoch nadzemných podlažiach, čím vznikol priestor pre veľké terasy s hĺbkou 2-2,5 m² a výhľadom na mesto. Tie psychologicky kompenzujú negatívne vnímanie faktu, že sa jedná o apartmán na prízemí. Ušetrený objem sme rozložili do podlaží s bytmi, kde sú hodnotnejšie priestory. Spravili sme to tak, aby pridaný objem nezasiahol kvalitu bývania v susedných stavbách. Navyše sme týmto krokom zatraktívnili všetkých bytových jednotiek na 3.-5. nadzemnom podlaží.

wine-house-residence-koliba-bratislava-atrios2

Riešenie bytov malo zaručovať vyšší štandard bývania. Ich súčasťou je veľkorysá obývacia časť plynule prepojená s veľkou terasou alebo balkónom s výhľadom (takmer) na celé mesto. Chceli sme, aby celý objekt pôsobil kompaktne, ladil s lokalitou a zároveň svojim obyvateľom poskytoval čo najväčší komfort. Ustúpeným najvyšším podlažím sa nám podarilo zabezpečiť akustický tieň, ktorý eliminuje hluk zo železnice. A čo je len plus, v konečnom dôsledku tento optimalizačný krok mal za následok zníženie hrubej podlažnej plochy o 33 m².

Z Wine Housu sme chceli zelenšiu budovu

Ďalšou zmenou oproti platnému stavebnému povoleniu je voľba technológií. Vo všeobecnosti považujeme za samozrejmé pri novej výstavbe využívať postupy a robiť rozhodnutia s ohľadom na životné prostredie a dlhodobú udržateľnosť. Wine House toho bol dôkazom keďže v závere optimalizácie spĺňal viaceré body Envirostratégie 2030.