fbpx
všetky články
14. februára

Prezlečené byty v územnom pláne Bratislavy

Hana Baňacká

Téma, ktorá je súčasťou nejednej diskusie z oblasti realitného developmentu za posledné mesiace. A preto sme sa rozhodli usporiadať po dlhšej dobe Atrios pracovné raňajky, v spolupráci s právnou kanceláriou Deloitte Legal a Inštitútom urbánneho rozvoja (IUR). Prečo je teda táto téma taká horúca?

Pozvanie do diskusie prijali Dagmar Yoder (Deloitte legal), Juraj Suchánek (IUR), Pavol Čechvala (A3 ARCHITEKTI), Peter Kerekeš (PKT) a Matej Jelínek (Atrios real estate). Boli sme veľmi radi že pozvanie prijal a do diskusie sa zapojil aj právny poradca primátora Andrej Leontiev (Taylor Wessing).

V roku 2007 bol schválený územný plán Bratislavy. Developeri rezidenčných stavieb začali prirodzene realizovať výstavbu bytov v územiach na to určených, s kódovým označením 101 a 102.  Neskôr prišli na rad zmiešané územia, kde je podiel funkcie bývania maximálne 70%. No a keď sa tieto územia vyčerpali, developeri sa začali pozerať na územia s kódom 201, teda občianska vybavenosť celomestského a nadmestského významu.

Problém je, že tieto územia pripúšťajú podiel bytov maximálne 30%. Keďže územný plán neobsahuje exaktnú definíciu pojmu občianska vybavenosť,  začalo sa kreatívne premýšľanie ako si vyložiť tento pojem a čo všetko sa dá do odvetvia občianskej vybavenosti zahrnúť. A vznikol tak pojem „apartmán“.

business-ranajky-diskusia-apartmany-deloitte-legal-atrios-iur

Spadá ,,apartmán“ pod občiansku vybavenosť?

 „Uvádzaný § 43 c zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov definuje nebytové budovy a nie občiansku vybavenosť. V tomto prípade je na obstarávateľovi územnoplánovacej dokumentácie ako si stanoví prípustné stavby na určitom funkčnom území a ako teda definuje zásady a regulatívy v záväznej časti územného plánu obce/mesta, ktoré vydá nie vyhláškou ale všeobecne záväzným nariadením mesta.

Taktiež treba uviesť, že ministerstvo ako orgán územného plánovania nie je príslušné na zasahovanie do procesu obstarávania a schvaľovania územnoplánovacej dokumentácie, ktorú zabezpečuje obec/mesto v samosprávnej kompetencii. V pripravovanom zákone o územnom plánovaní, ktorý je predložený do vlády SR občianska vybavenosť definovaná je,“ uvádza ministerstvo dopravy.

„Inými slovami, stavebný zákon, zákon o bytoch a nebytových priestoroch, ako aj katastrálny zákon poznajú iba pojem byt alebo nebytový priestor“, jasne vysvetlila Dagmar Yoder.  Pojem apartmán je zadefinovaný vo Vyhláške č.277 ministerstva hospodárstva z 26. júna 2008, ktorou sa ustanovili klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia a tam nájdeme rovnako aj definíciu apartmánového domu. To, že nastal rozmach výstavby apartmánov umožnila skutočnosť, že územný plán nestanovuje žiadne podmienky vo vzťahu k apartmánom ako takým, nedefinuje ich, pričom hovorí len o funkcii bývania a o funkcii občianskej vybavenosti, v rámci ktorej sú povolené ubytovacie zariadenia určené na prechodné bývanie.

Dalo by sa konštatovať, že developeri iba využili medzery stavebného zákona, územného plán a tejto vyhlášky. A tak vznikli pojmy v projektových dokumentáciách ako „nebytový priestor – apartmán“. „Dokonca sa v praxi stalo , že kataster bol z tohto zmätený, a zapísal priestor ako byt,“ podelil sa o svoju zaujímavú skúsenosť Peter Kerekeš

Kde je teda problém s apartmánmi?

Nové vedenie mesta Bratislava upriamilo pohľad na apartmány a vo väčšine prípadov v nich vidí iba prezlečené byty. Z istého pohľadu je tento postup správny.  Takto sa zrejme malo postupovať od roku 2007. Magistrát chce iba zaviesť poriadok, čo mu nemožno vytýkať.

Problémom je však to, že červenej farby s kódom 201 je v územnom pláne príliš veľa a navyše občianska vybavenosť je schovaná aj v iných kódoch. Potrebuje Bratislava toľko veľa vybavenosti? „Od roku 2007 prešla Bratislava obrovským vývojom a mnoho vybavenosti v meste vyrástlo. Je potrebné zmapovať súčasné potreby občianskej vybavenosti,“ dodal Juraj Suchánek.

Kamuflovanie bytov za apartmány prináša riziká pri správnom formovaní mesta. Ak by sa regulácia nezmenila, mohlo by sa stať, že v niektorých územiach by naozaj mohla chýbať vybavenosť. A dokonca príklady kde chýba škola, škôlka, lekárske stredisko, už určite v našom meste nájdeme. „Môže to mať negatívny dopad aj na statickú či dynamickú dopravu, nakoľko apartmánový dom má menšie nároky na parkovanie,“ vysvetlil Pavol Čechvala.

Ako povedal Matej Jelínek, možnosť stavať prezlečené byty prináša aj výhody pre mesto, ktoré si dnes málokto uvedomuje. Bratislave chýba podľa analýz 40.000 bytov a takéto rýchle odmietnutie apartmánov bude mať určite negatívny dopad na ceny bytov meste. To v konečnom dôsledku prinesie opäť sťahovanie obyvateľov do satelitov, kde budú byty lacnejšie. A s tým budú spojené mnohé negatíva.

Akokoľvek, magistrát má na prebytok území s vybavenosťou rovnaký názor. Aké sú možnosti na riešenie situácie?

Najrýchlejším riešením by mohla byť metodická zmena územného plánu. Takáto zmena je dnes v procese, avšak zlá správa je, že sa týka iba zmiešaných území 501. Snaha o zmenu podielu bytov v územiach 201 neprešla ešte dávnejšie.

apartmany-v-uzemnom-plane

Niektoré územia sú vhodné aby sa ich funkcia zmenila. Na ich predbežné posudzovanie vznikla na meste komisia pod viceprimátorkou Luciou Štasselovou. „Ak si developer myslí, že vzhľadom na charakter jeho projektu alebo širšie súvislosti územia, kde sa tento nachádza, by bolo vo verejnom záujme zmeniť pomer bytov a občianskej vybavenosti, je to práve táto komisia, na ktorú sa treba obrátiť,“ prezradil Andrej Leontiev. Odpoveďou však nebude žiadny formálny súhlas s projektom a aj napriek kladnému stanovisku komisie bude musieť príslušné územie prejsť procesom zmeny územného plánu.

Zmeny územného plánu chcel magistrát riešiť v zrýchlenom konaní

Plán magistrátu bol riešiť takéto zmeny územného plánu v zrýchlenom konaní. Prax však ukázala, že dodnes ešte neboli predložené ani na prerokovanie a zrejme to bude trvať minimálne 2-3 roky kým sa to možno podarí. Vo finále rozhodujú poslanci.

Niektorí developeri vnímajú rozpačité snahy mesta, aby pri zmene územného plánu zvyšujúceho podiel bytov, bola časť ponúknutá mestu za účelom tvorby fondu mestských nájomných bytov. Diskutuje sa tak o odpredaj určitého percenta bytov mestu za obstarávacie náklady developera resp. náklady a primeranú minimálnu maržu ako aj o darovaní menšieho percenta spôsobom, aby bol darovaním dosiahnutý rovnaký ekonomický účel.

Trvalý riešením a tým najsprávnejším je nový územný plán mesta, ktorým sa začne zaoberať Metropolitný Inštitút Bratislavy. Jeho príprava je ale dlhodobý horizont, ktorý presahuje jedno, a zrejme aj dve volebné obdobia. Dobrou správou je, že súčasné vedenie mesta sa bude snažiť o to, aby bol nový územný plán oveľa flexibilnejší.

Plánované zmeny v územnom plánovaní avizoval Juraj Šujan na minuloročnej konferencii CEDES 2019. Prečítajte si viac. 

Aktuálna situácia môže vyvolať zmeny aj v biznis plánoch developera

Život môže priniesť situáciu, kedy developer bude potrebovať zmeniť svoj biznis plán. Riešenie je formou zmeny stavby, kde sa preukazuje súlad s územným plánom. Ak takýto súlad nie je, stavebný úrad zmenu stavby nepovolí. Druhou možnosťou je zmena účelu využitia, pričom túto možno spojiť so zmenou stavby. V praxi sa vyskytli viaceré prípady, kedy si  stavebný úrad v týchto situáciách stanovisko mesta nevyžiadal. Podľa názoru Andreja Leontieva by si však mesto na takéto prípady malo dávať pozor a poskytovať k nim svoje stanovisko.

„Dôležitá je komunikácia. Chceme očistiť naše povolanie – developer, aby už nebolo vnímané negatívne. Preto je dôležité otvorene komunikovať s mestom. Máme s tým veľmi dobré skúsenosti od nástupu nového vedenia mesta,“ prezradil Peter Kysela. Aj IUR vníma pozitívne zmeny, akým je napríklad nedávne spustenie elektronického podávania žiadostí o vyjadrenie mesta. Všetci chceme veriť, že kroky magistrátu pôjdu správnym smerom a myslíme si, že riešenie je vo vzájomnej spolupráci a komunikácii. Ak aj ľudia pochopia nevyhnutnosť výstavby, mesto vytvorí čo najjasnejšie a najtransparentnejšie  podmienky a developeri sa nebudú snažiť obchádzať ich, sme všetci na správnej ceste.