fbpx
všetky články
13. júla

Hypotéky, projektové financovanie a ceny nehnuteľností: Čo zmenil „blackout“ v tejto sfére?

Atrios tím, admin

Koncept biznis raňajok sme v dôsledku okolností presunuli do online prostredia a spoločne s odborníkmi na financovanie, development aj nehnuteľnosti rozobrali situáciu po „blackoute“. Druhá časť júnovej diskusie bola venovaná financiám z rôznych pohľadov – ako na situáciu reagujú banky? Čo bude s hypotékami, príde aj očakávaný pokles cien nehnuteľností? 

Hypotéky budú odrazom trhu

Financovanie kúpy rezidenčných nehnuteľností je významne previazané s poskytovaním hypotekárnych úverov. Banky sú v tomto smere opatrnejšie ako na poli projektového financovania, tak aj pri hypotekárnom financovaní.

Vladimír Lakatoš z Tatra banky však upokojil, že neexistuje žiaden segment alebo odvetvie, ktorého zamestnanci by mali v banke „stopku“ pri hypotekárnom financovaní. „Banka musí byť obozretná, ale to neznamená, že napríklad čašníci by nemohli získať hypotéku. Veľa reštaurácii sa situácii prispôsobilo a našli alternatívne spôsoby predaja svojich produktov. V takomto prípade nie je dôvod, aby boli ich zamestnanci ukrátení o možnosť získať úver na financovanie svojho bývania“, vysvetľuje V. Lakatoš.  Pripúšťa však, že určité množstvo klientov môže mať sťažený prístup k hypoték. „Bankové financovanie a hypotekárne financovanie bude odrazom trhu. My stále máme záujem poskytovať hypotéky. Je to pre nás štandardizovaný produkt a v rámci úverov pre fyzické osoby je to produkt s najnižšou mierou rizika“, priblížil V. Lakatoš.

hypoteky-financovanie-covid-atrios

Banky budú naďalej obozretné a peniaze drahšie

Pravidlá financovania projektov banky uvoľňovať nebudú. Podľa Lakatoša by to bola cesta do pekla. Banky musia byť pri financovaní opatrné. Keby sme začali bezhlavo rozhadzovať peniaze a kopiť straty z neúspešných projektov, nepomohli by sme ekonomike ani developerom“, hovorí V. Lakatoš. Banka samozrejme nemá záujem tvoriť stratu a tú by potom znižovala na úkor iných projektov. Finančné domy budú naďalej podporovať projekty, ktoré sú premyslené, majú svoje racio a prinášajú na trh produkt, po ktorom je dopyt. „Ale to sme robili aj pred tým. Preto v tomto smere neočakávam zmeny vo financovaní,  okrem spomenutého rastu úrokov.“

Projektové financovanie zostáva bez zmeny

Vladimír Lakatoš považuje trh rezidenčného developmentu za vyzretý a nepredpokladá, že by sa záujem Slovákov vlastniť byt v krátkej dobe zmenil. Rezidenčný trh ako segment komerčného real estate bude asi jeden z tých, ktorý bude najmenej ovplyvnený koronou. Nečakáme prehriatie trhu, ani nemáme obavu z toho, že by byty nemal kto kupovať. „Situácia sa mení, ale my sme si negatívne scenáre kreslili aj počas pozitívne vývoja. Vždy sme rátali s nárastom stavebných prác a materiálov a s poklesom predajnej ceny. Takto sa pozeráme na každý projekt, v minulosti aj dnes“, vysvetlil V. Lakatoš a dodal, že neočakáva výraznejšie sprísnenie podmienok. Môže prísť k miernemu zvýšeniu cien, ktoré vychádza z posunu úrokovej krivky smerom nahor.  

Špeciálna pomoc pre rezidenčný segment pripravená nie je. Banky pomáhajú segmentom ako sú retail a služby, ktoré boli krízou výrazne ovplyvnené. Splátky a prípadne úroky sme odpúšťali aj nad rámec zákona“, priblížil V. Lakatoš. Pripomenul aj garančné programy na financovanie prevádzkových nákladov pri komerčných nehnuteľnostiach, ktoré sú dohodnuté a s vládou sa dolaďujú ich detaily. Ani táto pomoc sa však rezidenčného developmentu  nedotkne, keďže inštitucionálny nájomný trh na Slovensku neexistuje.

Nehnuteľnosti lacnejšie nebudú 

Skôr, než sa byty dostanú ku kupujúcim, musia sa naprojektovať a skalkulovať. V Atrios kríza túto oblasť neovplyvnila, čo Matej Jelínek zdôvodnil tým, že Atrios a väčšina skúsených developerov neriešia projekty bezhlavo: „Na jednej strane pracujeme s peniazmi investorov, ktorým chceme zabezpečiť čo najnižšiu mieru rizika a na druhej strane berieme do úvahy aj koncových klientov, kvôli ktorým chceme robiť projekty udržateľné a realizovateľné až do konca. A nakoniec chránime aj sami seba, keďže sme vo všetkých projektoch významne angažovaní“.

real-estate-byty-cena

Developeri však štandardne pri projekciách počítajú aj s horšími scenármi, a preto sú prípadnému prepadu schopní čeliť. V kalkuláciách sme urobili niektoré mierne úpravy, v jednom projekte sme upravili skladbu bytov. Vnímam to skôr, že sme sa rýchlo adaptovali na situáciu, ktorá na trhu nastala“, vysvetlil Matej Jelínek. Martin Šimurda taktiež potvrdil, že v štruktúre developerských projektov nedošlo k významným zmenám. „Kráľom dopytov“ sú od roku 2008 2-izbové byty v dobrej výbave. Na nejaké obdobie sa záujem kupujúcich priklonil k väčším bytom, ale v súčasnosti je sa situácia vracia k trendu 2-izbových bytov s dobrým dispozičným riešením.

Rýchlo sa upravila aj situácia v oblasti samotnej výstavby, kedy sa po krátkom prerušení opäť vrátila do normálu. „Očakávame, že v oblasti cien výstavby dôjde k stabilizácii, lebo sme boli svedkami ich mierneho nárastu“, myslí si M. Šimurda. Filip Žoldák vidí v štruktúre kupujúcich zmenu. Kým v minulosti hrali prím prvokupujúci vo veku do 30 rokov, dnes pribúdajú kupujúci v kategórii od 35 do 45 rokov. Vníma tiež zmenu v preferenciách. Kupujúci uprednostňujú čoraz viac aj 3-izbové byty, pri mladších kupujúcich zas stúpa záujem o 1 – 1,5 izbové byty.  Podľa Filipa Žoldáka sa jedná o logický dôsledok spôsobený nárastom cien bytov,  kedy 1-izbový byt stojí toľko, ako 2-izbový pred 3 rokmi.

Nastanú zmeny v cenách stavebných prác?

Trh stavebných prác korona kríza výraznejšie neovplyvnila. „Ceny stavebných prác sme mali zazmluvnené ešte z minulého roka. Nechceme vnášať medzi našich zhotoviteľov neistotu a preto im cenu prác garantujeme“, vysvetlil M. Šimurda. Ľudia sú dnes radi, že majú robotu a zhotovitelia už nemajú dôvod prichádzať s požiadavkou na zvyšovanie ceny práce. Rovnaký vývoj očakáva Šimurda aj v cenách stavebných materiálov.

atrios-konstrukcne-prace-cena

Do diskusie sa zapojil aj Róbert Pátek zo stavebnej spoločnosti Metrostav, ktorý z krátkodobého pohľadu vidí priestor na nižšie ceny. Vníma aj neistotu z toho, koľko projektov sa zrealizuje a tiež zníženie počtu verejných súťaží, ktoré boli zrušené, prípadne posunuté na neskorší termín. Za riziko považuje skôr možnosť, že by sa zopakoval scenár, ktorý nastal v roku 2017-2018, kedy došlo z dôvodu nedostatku stavebných kapacít k najvyššiemu nárastu ceny práce.

Budúcnosť developmentu sú moderné technológie

Filip Žoldák vníma slovenských kupujúcich ako veľmi konzervatívnych. Ich záujem o 3D prezentácie a virtuálne obhliadky je stále veľmi nízky. Byty chcú pred kúpou vidieť na vlastné oči. Online nástroje, vizualizácie a 3D obhliadky vníma ako nástroje, ktoré umožňujú maklérovi nabrať portfólio bytov. „Vďaka týmto nástrojom odbremeníme predávajúceho od veľkého počtu obhliadok“, upresňuje.

V Atriose zažili online nástroje naopak boom. Otvorili sa nám nové možnosti, ktoré sme predtým nevyužívali“, priznal M. Jelínek, ,,začali sme pracovať s virtuálnou realitou, rozšírenou realitou i 360 stupňovými prehliadkami nehnuteľností. Tieto nástroje nám umožnili predstaviť ľuďom projekty bližšie a názornejšie. Vďaka virtuálnej realite dokážeme ukázať vnútro projektov a rozšírená realita je výborný nástroj, ako zasadiť projekt do prostredia a ukázať im ho z diaľky 100-200 metrov.“

virtualna-realtia-projekt-atrios.

V Atriose, ako prví na Slovensku, predstavili verejnosti novovznikajúci projekt na Zátiší prostredníctvom online prezentácie. Pre ľudí to bolo komfortnejšie a do diskusie sa zapojilo viac odborníkov. Peter Kysela z Atriosu túto formu odporúča a považuje ju za jeden z nástrojov, prostredníctvom ktorého bude Atrios s verejnosťou komunikovať aj v budúcnosti.

Dvojmesačné výrazné spomalenie, až zastavenie takmer všetkého malo podľa väčšiny predpokladov spôsobiť výrazné zmeny v tom, ako budeme tvoriť mestá, predávať byty a financovať bývanie či projekty. Podľa tvrdení odborníkov však zmeny zatiaľ nie sú až tak radikálne ako sme si mysleli. Hypotekárne financovanie sa prispôsobí trhu, developeri sa učia rýchlo prispôsobovať svoje plány s ohľadom na investorov aj kupujúcich. Podľa viacerých je momentálne kľúčové udržať svoje tempo a pokúsiť sa čo najviac žiť v aktuálnej situácii. 

Viac o situácii s nehnuteľnosťami, rezidenčnom trhu a nájomnom biznise nájdete v predošlom článku.