fbpx
všetky články
25. júna

Čo sa deje s rezidenčným trhom a aký vplyv má kríza na nájomný biznis?

Atrios tím, admin

Aký smer naberá realitný trh? Túto otázku dnes často počuť nielen z úst investorov, developerov, stavebníkov ale aj nájomcov a kupujúcich. Rovnako ako po kríze v 2008, ani teraz odpoveď nie je úplne jednoznačná. O to dôležitejšie je pozorne sledovať situáciu a pohotovo reagovať na vzniknuté zmeny. Čo sa aktuálne deje v realitkách, u developerov a v bankách? S akými faktami môžeme aktuálne pracovať?

Na online diskusiu o vývoji rezidenčného trhu prijali pozvanie Martin ŠimurdaBencont Development, Vladimír Lakatoš z Tatra Banky, Filip Žoldák z realitnej kancelárie HerrysMatej JelínekAtrios Real Estate. Diskusiu moderoval Peter Kysela zo spoločnosti Atrios.

Počet predaných bytov sa krízou veľmi nezmenil. Dôvodom je nedostatok projektov na trhu

analýzy rezidenčného trhu spoločnosti Bencont vyplynulo, že prvý kvartál tohto roka korona krízou zasiahnutý nebol. Predalo sa približne 600 bytov a trh sa choval úplne štandardne. Inak vyzerali už aprílové a májové čísla, kedy sa počet predaných bytov znížil na 233. „V apríli a máji vládli na trhu výrazné obmedzenia. Banky nefungovali v štandardom režime, nedalo sa s klientmi stretávať a uzatváranie zmlúv tiež nefungovalo v štandardnom režime. Preto tento počet predaných bytov považujeme za veľmi dobrý“, analyzuje Martin Šimurda výstupy z prieskumu.

byty-sekundarny-trh-Bratislava-2020-1Q

Nedostatok malých bytov sa prejavuje aj na sekundánom trhu. Podľa analýzy sekundárneho trhu v Bratislave od Bencont Development je k dispozícii len 32% 2-izbových bytov. Viac informácii nájdete tu.

Zvýšila sa zásoba bytov a v súčasnosti  ich je na trhu cca 2 tisíc, čo je oproti predchádzajúcemu kvartálu mierny nárast. Porovnania od roku 2013 však hovoria, že je to stále veľmi nízke číslo. „Dva mesiace pandémie teda spôsobili spomalenie predaja, ale vzhľadom na nedostatok bytov a projektov na trhu to nespôsobilo žiadny výrazný otras na trhu.  Nedošlo ani k masívnemu poklesu cien, keďže z dôvodu neexistujúcej ponuky, nemá cena kam klesať“, dodal M. Šimurda.

Investori aj bežní kupujúci začali prehodnocovať svoje investičné zámery. Podľa Mateja Jelínka však už vidieť, že trh ožíva a čoskoro sa dostaneme do podobných koľají, ako to bolo pred krízou. „Ako spoločnosť sa vieme dobre adaptovať, a to je ten správny spôsob ako sa s krízou popasovať. V Atriose očakávame mierne spomalenie a postupnú stabilizáciu trhu“, dodal Matej Jelínek.

Situácia v realitkách – po prudkom prepade rýchly návrat

V realitných kanceláriách bol pokles na sekundárnom trhu s bytmi výraznejší. V marci a apríli zaznamenali približne 50 percentný pokles nových podpísaných zmlúv. „Aj na základe odporúčania Asociácie realitných kancelárií sme väčšinu obchodov odložili a od polovice marca do polovice apríla sme takmer žiadne obchody neuzatvárali. Rovnako výrazný prepad sme zaznamenali aj v dopytoch, ktorý sa pri novostavbách vyšplhal na 80%“, vyjadril sa Filip Žoldák z Herrysu.

V realitnej kancelárii sa počas najsilnejšieho vplyvu krízy sústredili na nábor nových nehnuteľností do portfólia a rozšírenie ponuky. To sa prejavilo v máji, kedy sa novouzatvorné obchody sa na sekundárnom trhu dostali na predkrízový stav, dokonca ešte vyššie. Rovnaký vývoj je vidieť aj pri novostavbách. „Musím povedať, že zažívame scenár „V“, kedy po prudkom prepade nastal rýchly návrat do normálu“, konštatoval Filip Žoldák.

Cena nájmu klesá priamoúmerne so záujmom o prenájom

Trh nájomného bývania ostáva v rukách súkromných investorov. Kým sa preferencie slovenských kupujúcich nepreklopia od potreby vlastniť, k zmene nepríde. K rozvoju a preferencii nájomného bývania nepríde preto, že by to kupujúci chceli, ale z dôvodu, že nebudú mať možnosť financovať kúpu vlastného bývania“, myslí si Matej Jelínek.

„Realitné kancelárie zaznamenali počas krízy pokles záujmu o dlhodobé prenájmy. Ľudia, ktorí bývali sami, nájom vypovedali a vrátili sa bývať napríklad k rodičom“, povedal Filip Žoldák.

Došlo aj k poklesu priemernej ceny nájmu. Kým koncom minulého roka sa cena mesačného nájmu pohybovala v priemere 700-750 € mesačne, dnes klesla na 500-600 €. Ľudia majú záujem o tzv. ekonomický nájom. Otázkou pre realitné kancelárie je, či ide o krátkodobý pokles alebo dlhodobý trend.

Prevezmeme nájomné trendy zo západných ekonomík?

Rovnako aj medzi bankármi je trh nájomného bývania predmetom diskusií dlhé roky. „Väčšina veľkých hráčov vníma, že by sme sa mali skôr či neskôr posunúť smerom k západným ekonomikám, kde je trh nájomného bývania rozvinutý“, dodáva V. Lakatoš. Otázkou podľa neho ostáva či budeme na Slovensku preferovať  štandardný komerčný systém nájomného, ktorý momentálne v Bratislave funguje v neštandardizovanej a neinštitucializovanej forme. Čo to znamená? Nehnuteľnosť si prenajmete od fyzickej osoby, ktorá nehnuteľnosť vlastní, nie od developera, či štátu.

Druhou možnosťou je podľa Lakatoša, vybrať sa cestou, ktorá funguje v Rakúsku alebo v Nemecku. V takomto prípade by sme potrebovali legislatívnu úpravu, lebo v našich zákonoch nie je zakotvený inštitút družstiev, ktoré v týchto ekonomikách nájomné byty spravujú. „My ako rakúska banka tento systém dobre poznáme, ale na Slovensku je zatiaľ veľmi vzdialený“, myslí si V. Lakatoš.

Ťažší prístup k hypotékam ovplyvní aj nájomný biznis

V prípade klasického trhu s nájomnými bytmi si treba zodpovedať či existuje inštitucionalizovaný investor, ktorý by odkúpil celý developerský projekt a ponúkal stovky bytov na prenájom. Na druhej strane treba zvážiť, či ekonomická realita donúti spotrebiteľov vyhľadávať možnosť nájmu. „Túto mentálnu zmenu už pomaly zaznamenávame u mladšej generácie, ktorá byt nepotrebuje vlastniť“, povedal Lakatoš. Motivátorom by mohol, podľa neho, byť aj sťažený prístup k hypotékam, na ktorom NBS už nejaký ten rok pracuje. „Slovenský trh sa ani po rokoch nedostal do situácie, aby sa vytvoril priestor na masívny rozvoj inštitucionalizovaného prenájmu“, uzatvoril otázku Lakatoš.

Rovnako vníma túto otázku aj M. Šimurda. Ekonomika podľa neho nepraje nájomnému biznisu. Návratnosť investícií je pri prenájme stále výrazne dlhšia ako pri predaji. Zaujímavou bude podľa neho oblasť prenájmov administratívnych priestorov. Očakáva sa rast neprenajatých plôch kancelárskych priestorov, čo môže vytvoriť tlak na hľadanie spôsobov, ako ich využiť. Podľa Šimurdu to môže byť motív, ktorý vytvorí trh prenájmov.

Druhá polovica online stretnutia sa venovala otázkam financovania bývania, hypotekárnej situácie a aj správaniu cien nehnuteľností. Zaujíma vás, čo prezradili odborníci z finančného sektora? Pokračovanie diskusie nájdete na blogu.