fbpx
všetky články
9. apríla

Seriál: Investujeme v Novom Meste: Nehnuteľnosti na Kramároch

Atrios tím, admin

Keď sa povie slovo Kramáre, mnohým ako prvá napadne nemocnica. Táto štvrť však ukrýva oveľa viac ako len jedno z najväčší zdravotníckych zariadení na Slovensku. V minulej časte seriálu o možnostiach investovania sme vám predstavili Kolibu. Dnes sa z tohto uhla pohľadu pozrieme na susednú lokalitu – Kramáre.

Našim cieľom je sprostredkovať relevantné informácie a skutočné overené hodnoty, preto jednotlivo prechádzame a analyzujeme viacero lokalít pričom sa zameriavame najmä na menšie byty, ktoré vnímame ako atraktívnejšie na kúpu s cieľom prenajať. Vychádzame z aktuálnych predajných cien, ale aj cien z posledných kvartálov a tiež z aktuálnych cien nájmu.

Kramáre sú perspektívnou lokalitou

Kramáre, podobne ako Koliba mali v minulosti charakter skôr riedkej zástavby rodinných domov, chatiek v spojení s rozsiahlymi záhradami a vinohradmi. K veľkým zmenám začalo dochádzať v 70-tych rokoch minulého storočia, kedy celé mesto rástlo rýchlym tempom a s ním aj dopyt po nových lokalitách pre bývanie a výstavbu. Vďaka polohe a dostupnosti sa stali Kramáre ideálnou voľbou. Z rovnakého dôvodu sa rozhodlo, že tu bude stáť aj nová nemocnica. Tá spolu s prvými panelovými domami so stovkami bytov stojí už takmer 40 rokov.

Dnes majú Kramáre mestskejší charakter a miestami sú husto zastavané a obývané. Navyše sa tu nachádza viacero nemocničných zariadení nadmestského významu starajúcich sa o státisíce pacientov ročne. V niektorých lokalitách stále prevláda zástavba rodinných domov. Vďaka kopcovitému terénu si z mnohých nehnuteľností môžete užívať pekné výhľady a tí šťastní, čo bývajú vo vyššie položených častiach či na západe Kramárov majú aj blízko do prírody.

ludova stvrt kramare

Nové Mesto ponúka viacero alternatív pre investovanie do nehnuteľností aj pre rodinný život.

Kúpa bytu na Kramároch = balans medzi cenou a výkonom

Ak hľadáte byty na kúpu, je dobré sa po Kramároch poriadne porozhliadať. K dispozícii sú byty lacnejšie aj drahšie, samozrejme ich konečná cena závisí od niekoľkých faktorov, ako napríklad od zariadenia, charakteru lokality, výhľadov či terasy, pôvodného stavu či podľa uváženia samotného majiteľa. Štandardný 2-izbový byt na Kramároch je dnes možné kúpiť za 145-155 tisíc EUR. Ak však kupujete byt s účelom prenajať, odporúčame poobzerať sa po apartmánoch, ktoré sú pre mnohých nájomníkov čoraz viac atraktívnejšie. Ich cena je v porovnaní s 2-izbovými o niečo nižšia, ak máte šťastie, takúto nehnuteľnosť kúpite aj do 130 tisíc EUR pričom výška prenájmu sa meniť nemusí. Zaujímavou kategóriou sú 1-izbové byty. Na Kramároch v poslednom období má ich ponuka skôr stagnujúci charakter. V posledných kvartáloch sa ceny 1- izbových bytov pohybovali v rozmedzí 90-110 tisíc EUR, no predpokladáme, že v najbližšej dobe bude ich cena skôr rásť.

Kramáre lákajú skôr k prenájmu než ku kúpe nehnuteľnosti

Ak porovnáme Kolibu a Kramáre z hľadiska záujmu o prenájom, badáme tu istý rozdiel. Kramáre na rozdiel od Koliby disponujú strategickejšou polohou voči veľkému rozsahu občianskej vybavenosti. V bezprostrednej blízkosti je nielen nemocnica, zdravotnícke zariadenia ale aj kancelárske priestory komplexu Westend či iné. Aj samotná ponuka bytov je na Kramároch väčšia, ich cenové hladiny sú nižšie a preto je táto lokalita z hľadiska prenájmu čoraz viac vyhľadávanejšou. Ceny prenájmov pri 2-izbových bytoch sa pohybujú prevažne v rozmedzí 500 – 550 EUR bez energií a pri 1-izbových bytoch približne 400 – 420 EUR.

Menšie byty na Kramároch majú väčší potenciál

Na Kramároch rastie dopyt po menších bytoch, preto ak sa rozhodnete zainvestovať do nich, nemôžete stúpiť vedľa.  Výnosy patria k tým vyšším a z hľadiska dopytu vychádzajú tiež Kramáre veľmi pozitívne. Pri pomerne nízkej investícií sa otvára možnosť diverzifikovať a ak disponujete vyšším kapitálom, môžete rozdeliť investíciu do viacerých bytov. Vďaka spomínaným predajným cenám a cenám nájmov sa vaše výnosy pri prípadnej investícií do 2-izbové bytu môžu pohybovať na úrovni zväčša 3,9 – 4,5 %. Vypočítaný výnos zohľadňuje predajné ceny, ktoré sa vyskytujú najčastejšie, teda 145-155 tis. EUR. Pri jednoizbových bytoch sa môžete vyšplhať na  výnos až mierne cez 5% pri cene nehnuteľnosti 100 tisíc EUR.

Dôležité je však brať do úvahy, že uvedené výnosy nezohľadňujú investície do opráv či do zariadenia. Pokiaľ zainvestujete navyše do zariadenia či vybavenia, výnosy môžu mierne klesnúť. Pozitívnym faktorom je však nárast cien nehnuteľností, kedy pri aktuálnom trende rastu cien vám rastie hodnota nehnuteľnosti a navyše po nejakom čase nájmu budete môcť zvyšovať aj jeho výšku. Nárast hodnoty nehnuteľnosti Vám teda môže pomyselne zafinancovať investície do opráv či do interiéru.

  Občianska vybavenosť, strategická poloha a susedstvo prírody sú benefity, ktoré robia z Kramárov ideálne miesto pre bývanie                         (ilustračný obrázok)

A čo väčšie byty?

Čo sa týka 3- a 4-izbových bytov, ponuka na Kramároch nie je momentálne veľmi rozsiahla. Cenové rozpätie ponúkaných 3-izbových bytov za posledné obdobie pohybuje od 138 000 do 430 000 EUR. Pri vyradení najlacnejšieho a najstaršieho bytu je rozpätie reálnejšie a značne okresané a to 168 000 až 302 000 EUR, pričom priemer je mierne pod 220 tis. EUR pri sekundárnych ponukách. Nacenenie sekundárnych ponúk môže byť často subjektívne v závislosti od preferencií majiteľov. Pri novostavbách je cenové rozpätie voľných bytov od 187 900 Eur do 243 900 EUR pričom rozdiely v cenách sú dané veľkosťami bytov. Jednotná cena za meter štvorcový sa pohybuje zhruba od 2350 do 2500 EUR.

4-izbové byty sa v ponuke v poslednej dobe objavujú len zriedka. Dopyt po väčších bytoch je síce všeobecne nižší, no vždy sa nájdu ľudia, ktorí vyhľadávajú väčší priestor.  Dnes na Kramároch nájdete 4-izbové byty v novostavbách v cene okolo 250 tis. EUR, lukratívnejšie ponuky nad 400 tisíc EUR a dokonca aj byt za takmer 650 tis. EUR. Závisí len na vašich nárokoch a očakávaniach.

Naša rada na záver:

V dnešnej dobe počuť veľa sťažností na dopravnú situáciu na Kramároch. Najmä od domácich, ktorí takýmto spôsobom bojujú proti ďalšej výstavbe. Doprava v hlavnom meste nikdy nebude rovnaká ako v malých mestách či na dedine, s tým sa jednoducho treba zmieriť. Je však pravda, že nie všetky časti mesta sa dajú donekonečna nafukovať a Kramáre sú podľa nás jednou z tých lokalít, kde sa už nejaká významnejšia výstavba (aspoň v blízkej dobe) nepredpokladá. Do úvahy pripadajú jedine menšie niekoľkobytové projekty, ktoré vyplnia prázdne priestory, prípadne postupne nahradia staršie budovy.

Pre Vašu investíciu do nehnuteľnosti by to znamenalo, že jej hodnota by mala rásť. Minimálne v najbližších rokoch to vyzerá tak, že Kramáre sú dobrou voľbou na zainvestovanie do bytu na prenájom.

 

Autori článku: Matej Jelínek, Dušan Cintula